Увидел объявление: действующий пункт Ozon в Подмосковье, Красногорск. Чистая прибыль 236 000 за август, дополнительных сервисов нет, первый этаж, аренда 60 000, другой коммерции в жилом комплексе нет. Цену продавец называет в личке. От чего отталкиваться, чтобы понять, дорого или нет?
Считайте от чистой прибыли. Рыночный ориентир — 12–24 месячных прибыли, то есть окупаемость от года до двух. При 236 тысячах это от 2,8 до 5,7 миллиона. Всё, что выше, надо очень убедительно обосновывать.
Август — не показательный месяц, он в этом году у многих провальный. Просите отчёты за шесть месяцев: если 236 тысяч это пик, а средняя вдвое ниже, то и цена должна считаться от средней.
Отдельно смотрите на аренду. Шестьдесят тысяч при такой прибыли — нормально, но спросите срок договора и когда последний раз поднимали ставку. Прибавка в двадцать тысяч съест месячную прибыль за год.
И проверьте фразу про отсутствие другой коммерции в комплексе. Сегодня её нет, а завтра открывается конкурент в соседнем подъезде — на цену это влияет сильнее всего.
Увидел объявление: действующий пункт Ozon в Подмосковье, Красногорск. Чистая прибыль 236 000 за август, дополнительных сервисов нет, первый этаж, аренда 60 000, другой коммерции в жилом комплексе нет. Цену продавец называет в личке. От чего отталкиваться, чтобы понять, дорого или нет?
Считайте от чистой прибыли. Рыночный ориентир — 12–24 месячных прибыли, то есть окупаемость от года до двух. При 236 тысячах это от 2,8 до 5,7 миллиона. Всё, что выше, надо очень убедительно обосновывать.
Август — не показательный месяц, он в этом году у многих провальный. Просите отчёты за шесть месяцев: если 236 тысяч это пик, а средняя вдвое ниже, то и цена должна считаться от средней.
Отдельно смотрите на аренду. Шестьдесят тысяч при такой прибыли — нормально, но спросите срок договора и когда последний раз поднимали ставку. Прибавка в двадцать тысяч съест месячную прибыль за год.
И проверьте фразу про отсутствие другой коммерции в комплексе. Сегодня её нет, а завтра открывается конкурент в соседнем подъезде — на цену это влияет сильнее всего.
Запросил отчёты за полгода. Если средняя окажется около двухсот, буду считать потолок примерно в четыре миллиона.